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Primero fueron las “Clausulas Suelo” y las “Preferentes” y ahora las indemnizaciones millonarias que se avecinan tras el pinchazo del ladrillo.
El Tribunal Supremo, sin prisa, pero sin pausa, viene estableciendo una sólida jurisprudencia en materia de obligaciones y contratos, que indefectiblemente pone en el punto de mira a las entidades bancarias de este país que hasta la fecha habían campado prácticamente a sus anchas.
Las célebres Sentencias de 9 de Mayo de 2013 y 8 de Septiembre de 2014, amparadas en la Ley de Consumidores y Usuarios han venido a frenar a la gran Banca evitando el desmedido descontrol con que las entidades formalizaban contratos en los que incluían clausulas abusivas frente a sus clientes.
Con la única observación negativa que podemos hacer sobre la dudosa inclusión de la limitación sobre la retroactividad en las clausulas suelo de las cantidades indebidamente pagadas por el cliente, el Tribunal Supremo ha conseguido modificar la práctica bancaria de todas las entidades de este país, obligándolas a introducir pautas y protocolos de actuación que al menos permitan formalmente dar a conocer a los consumidores todas las implicaciones de los contratos de adhesión que firman.
Siendo aún largo el trayecto para que estos mecanismos se equiparen al resto de entidades financieras europeas, el avance en materia de seguridad jurídica para los mismos puede catalogarse de importante.
Pero los disgustos para los Bancos no han cesado en los Tribunales. Las obligaciones subordinadas y las Preferentes primero y ahora la burbuja inmobiliaria, están abriendo nuevos frentes para los que deberán establecerse en el Balance de las entidades financieras, nuevas dotaciones en previsión de innumerables condenas.
La reciente Sentencia del Tribunal Supremo nº 5263/2015, de fecha 21 de Diciembre de 2015 ha establecido como doctrina jurisprudencial que las entidades de crédito que hubieran admitido ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía, responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas en promociones fantasma.
Este pronunciamiento del Tribunal Supremo implica que la banca estaría obligada a devolver millones de euros si no cumplieron con sus obligaciones.
Es meridianamente claro el posicionamiento de nuestro Alto Tribunal cuando mantiene que:
“En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”
La Ley 57/1968 nació precisamente para proteger a quienes de buena fe compraron una vivienda todavía sin construir, y que a la postre, nunca recibieron
Esta escueta y magnífica ley, que durante décadas ha estado abandonada en una caja de sastre, sale ahora a la luz, de la mano del Tribunal Supremo, para recordar a las entidades bancarias que el incumplimiento de sus obligaciones, les hacen responsables directos frente a los compradores. El referido pronunciamiento supone a la postre, una nueva esperanza para los compradores de viviendas sobre plano, que podrán recuperar la totalidad de las cantidades invertidas junto con el interés legal del dinero ante la desaparición de cientos de empresas promotoras que en medio de la crisis inmobiliaria, dejaron a muchas familias con la totalidad de sus ingresos empleados en viviendas que jamás se llegaron a construir o que finalmente terminaron de edificarse por los propios bancos tras ejecutar a las promotoras que comenzaron la obra, pero permitiendo su venta a terceros compradores.
Esa práctica cuasifraudulenta, amparada en un procedimiento hipotecario decimonónico sobre el que más de una vez se han pronunciado desfavorablemente las autoridades comunitarias, puede haber llegado a su fin con la Sentencia del Tribunal Supremo.
Más de 600.000 afectados y una responsabilidad económica que algunos estudios cifran en alrededor de 17.000 millones de euros conforman el nuevo futuro del riesgo bancario para la mayoría de las entidades financieras que permitieron a las promotoras inmobiliarias recoger las cantidades a cuenta de los compradores de sus viviendas sin dotar como obligaba la ley 57/68 a los referidos depósitos de las garantías previstas para asegurar que los mismos se utilizaban solo y exclusivamente a la edificación de sus viviendas. La falta de seguro para los referidos importes y la confusión de dicha cuenta con otras del promotor, realidad que conforma la mayoría de las prácticas de las promotoras hoy desaparecidas, permitidas y admitidas por los Bancos, van a dar a estos con la obligación de resarcir a los compradores con la totalidad de las cantidades aportadas por los mismos durante el fallido proceso constructivo.
Eso sí, el proceso judicial debe ser iniciado por cada afectado. Las sentencias recaidas tienen un efecto única y exclusivamente para las partes en conflicto. Cada afectado, por propia iniciativa ó en agrupación con el resto de perjudicados, deberán iniciar el necesario proceso jurisdiccional por el que se condene a los Bancos a devolverles las cantidades enterradas en cada una de las promociones inmobiliarias que jamás llegaron a terminarse, en gran medida por la laxitud de los Bancos en el control del uso de dichos importes. El Tribunal Supremo, casi siete años después del estallido de la burbuja inmobiliaria, abre definitivamente una nueva vía de reclamación de la que todos debemos alegrarnos.
JOSE RAMON FERNANDEZ LEON. Abogado
V & J ABOGADOS